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房地产金融互联网化 欲练神功必先自宫

时间:2017-10-12 10:46  来源:网络整理  阅读次数:

中国在过去的10年里,最赚钱的行业只有两个,一个是房地产,另一个就是金融,而走到今天,互联网冲上来了。于是有人就想,能不能把互联网作为基础,在地产为标的,提供全方位的金融服务?一些行业的领军企业已经开始行动起来了,不久前,万达和万科开始联合,他们要干的事其实就是房地产的信托基金REITs,据说这是一个1.8万亿美元的巨大市场。

先看万达的,他走了一个互联网的通道,包装了一个众筹的名字,稳赚1号,从6月12日一上线,就被抢光了,筹集的50亿元资金正按计划投向在建的5座万达广场,投资人获得这些广场的收益权,享受商铺租金和物业增值双重回报,期限不超过7年,预期合计年化收益率可达12%以上。在三年之后可选择REITs或其他形式上市,这样的话物业增值部分的收益最高能达到年化14%的水平,如果不选择上市,满七年后万达将回购物业,或者由第三方收购,物业增值收益也能达到6%。两部分收益相叠加,预期年化收益在12%-20%。这是通过快钱发出的项目,万达大概也在想自己是不是有自融和非法集资的嫌疑,但对于这种东西,除非你最后无法兑付惹上了官司,在这之前是没有问题的。

再看万科的手段,比万达保守的多,他主要是从柜台发放REITs产品,总规模30亿元,预期年化收益率8%。发行期间,投资者单笔认购门槛为10万元。产品成立并在深交所挂牌上市后,在二级市场可以1万元为单元进行交易。万科这支REITs将获得某写字楼出租项目未来八年的租金收益权,分享除物业管理费收入之外的所有营业收入。另外,还有50%的资金会用来投资其他固定收益类资产。它采用现金分红方式,收益每年至少分配一次,且分配比例不低于当年可供分配利润的90%。

目前两家行业巨头,所拿出的地产金融产品,都是一个商业地产租金收益权的项目,都是把他包装成一个固定收益类产品,进行销售,然后从自己的收益中拿出一部分来,回馈投资者,这样做是一种有效的探索,但从实际有效性上来看,还没有特别之处,因为以万达和万科的形象,从银行贷款的资金成本会更低,而更便宜的钱也会给他们带来更丰厚的利润。如今这种地产金融上的探索,无疑会损失一些既得利润,像万达这样的众筹产品可能还要背上非法集资的嫌疑。看起来有些得不偿失。但其实未必,像王健林和王石这样的地产界大佬,是不会算不明白账的,他们之所以要全面开展地产金融业务,看重的根本不是利润而是布局。

传统的地产开发模式,都是开发商先去银行贷款,然后开发,最后卖房回款,牛一点的开发商可以自己发债解决资金问题,但这种做法没有从根本上解决一个问题,那就是参与感。而参与感也正是互联网时代最终要的一种体验。这个时代已经变了,之前叫做兜售商品,而现在各行各业其实都在兜售体验,兜售参与感。手机如此、电影如此地产也迈不过这道坎。早晚都得走出这一步。

在整体商品供过于求的今天,地产也是一样的,房子盖的太多了,之前拼品牌,拼价格,未来要还想产生这么高的利润,就必然进行互联网化的改造,拥抱粉丝经济。以前这种我盖房子卖给你这种事,恐怕会越来越少了。所以万达也好万科也罢,走出了第一步,既要让客户满意,同时迅速扩大自己的规模,还要借助投资者的力量进行广泛宣传。这才是一举多得。

当然,目前这种模式仍然是很初级的,相比于互联网千奇百怪的玩法,地产金融互联网化的改造只是起步阶段。拿目前的两个产品来说,现在还只是一个收益权的固定收益产品,未来可开发的空间还很大。

首先、纯粹权益类产品的开发,让投资人分享房价上涨带来的收益,可以买不起房,但通过对于REITs的投资,同样能够分享收益。不至于出现工资永远追不上房价的情况。这也是最基础的证券化产品,收益可以通过交易或者分红的方式体现出来。然后REITs募集的资金,可以用于房地产实业的开发,由于是权益类产品,所以没有利息,资金成本更低,对于开发商来说,自有资金的投资收益也更高。往往可以满足开发商扩大经营,迅速拿地开发的需求。而一些非地产开发企业,也可以用这种方式来集资买房,比如某公司下属企业房宝宝,基本就是这个套路,集众人之力,博取房价上涨。

其次,还有结构化产品可以开发,比如保正收益在一个什么样的合理范围,之上的部分可以用来杠杆投资一些风险产品,已获得更高的权益类收益。比如募集REITs之后,跟银行做一个优先劣后的配资,可以再将资金规模放大几倍,在保证了项目资金充足的同时,也可以享受几倍于之前的收益。

第三,还有人在研究,对于买不起房的用户,收取更高的租金,给他们做一个先租后买的金融产品,通过一个更低的首付,通过配资解决现在房地产实操业务中的销售问题。等于是将买房门槛降低。目前,很多人的目光只集中在了首付贷上面,而由于租售比较低,租房REITs的市场有待开发,所以完全可以用一个先租后买的方式解决开发商的销售问题。而对于借款人的借款,可以再进行一次证券化处理,来规避风险。比如可以将他的首付款,做成P2P产品,销售给其他投资人,如果这个房子购买者无力偿还,这些购买P2P产品的投资者,优先享有以当时价格购买房屋的权利,这样就有助于开发商盘活资金链条。

第四,当然如果是旅游地产,还可以众筹收益权和使用权,一些人一起出资购买,然后自己均可以使用,闲暇时间可以拿来出租,得到相应收益。

第五,通过REITs的方式,进军海外地产,满足中国人在海外炒房的意愿。当然还有酒店、农场、公寓、别墅等所有权和收益权都是可以拿来分享收益的。

综合来看,地产金融是一个要连接客户与项目的服务中介,目的一是要扩大项目规模,有可能会让单一项目让利,但由于资金规模的数倍扩大,会形成以量补价的新商业模式。第二则是要服务客户,让投资客户赚到收益,同时尽量促使投资客户向消费客户进行转化。扩大自己的产品销量,增加市场影响和品牌效应。

但地产金融的商业模式是建立在房价不断上涨基础上的,一旦房价掉头向下,众多商业模式瞬间都会变成炮灰,房价上涨能让你加速收益,房价下跌也必然会加速亏损。这把双刃剑,考验的是大家对于局势的认识与判断。就目前的时点来说,如果地产金融全面推动,可能会把房价拐点延后,但也意味着风险延后,并且累计。一旦房价跌了,5座万达广场肯定要赔钱,万达必须必的从自己的腰包里掏钱垫付,否则他就是非法集资,而万科也一样,房价跌了写字楼项目哪里还有收益,拿什么支付8%的资金成本。


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齐俊杰 干过电视,当过编导,报纸上码过字,杂志上写过稿,就喜欢在财经的地盘上叨逼叨,我只为真相带袋盐!

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