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中国版REITs进化论:房地产创新金融

时间:2017-09-19 09:51  来源:网络整理  阅读次数:

  文/本刊记者 屈燕 闵文文

  ▲在REITs产生前,只有机构投资者和少数富裕的个人投资者能够分享投资商业地产项目和权益产生的高收益。而在REITs产生后的半个多世纪以来,由于吸引了众多中小投资者参与,其已经成为发达国家经济和投资市场的重要组成部分。

  REITs作为一种重要的房地产投资金融产品,比起中国房地产市场的现有融资方式,无疑提供了一种更好的金融创新选择。但是,如何将REITs的特点与中国的具体市场状况结合起来,稳妥地推进金融创新,同时维护房地产市场的稳定长远发展,值得我们继续进行深入的研究和探索。

  按照国际上的定义,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,REITs)是一种以发行收益凭证方式汇集投资者资金,由专业投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金,绝大多数公开募集,既可以封闭运行,也可以上市交易流通。

  在REITs产生前,只有机构投资者和少数富裕的个人投资者能够分享投资商业地产项目和权益产生的高收益。而在REITs产生后的半个多世纪以来,由于吸引了众多中小投资者参与,其已经成为发达国家经济和投资市场的重要组成部分。以美国为例,过去20年在股票交易所上市的REITs市值年平均增长16%,从400亿美元上升到9800亿美元,资产价值增加了1.6万亿美元。

  目前,我国正处在“三期叠加”(增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期)的关键时期,一方面,社会拥有大量闲散资金无处可投,另一方面,大量实体经济产业却面临高达10%~15%的融资成本。作为我国经济基础和先导性产业的房地产业以及大量持有优质物业的实体经济产业,无法通过一个合适、有效的金融渠道与大量可投资的流动性资金直接对接的融资难问题亟待解决。

  而REITs作为专门投资优质持有型物业的金融产品,能否弥合供需错位,同时成为国内房地产融资乃至实体经济产业获取高效融资的重要工具,为机构投资者提供资产配置的新方向,拓展金融机构投行及投资业务收入来源,是十分值得探讨的内容。

  目前国内发展阶段

  ▲ 沈炳熙 中国人民银行[微博]金融市场司原副司长

  从时间上看,资产证券化业务试点十年,已经臻于成熟;对融资方来说,REITs作为商业地产证券化中的特殊产品,有利于完善中国房地产业的融资渠道;对投资方来说,当前国内房地产开发从银行贷款受到的制约较多,其他投资渠道则主要是通过信托公司设立房地产信托计划,资金成本居高不下。“可见,当前已经到了将REITs作为一种商业地产证券化产品正式推出的最好时机。”中国人民银行[微博]金融市场司原副司长沈炳熙认为。

  事实上,中国REITs的推行进程堪称一波三折,最早可以追溯到2002年,期间虽有进展,却未取得实质性突破。2005年12月,广东越秀集团设立的越秀房地产投资信托基金在香港联交所挂牌上市,成为第一只真正意义上以国内物业设立、并在香港上市的房地产投资信托基金。但自此之后的7年时间,尽管国内房地产业一直在上升通道中震荡上涨,但国内真正意义上的REITs却并未破茧而出。

  自2013年以来,关于REITs的推进步伐开始有所加快。从当年8月,瑞银环球资产管理(中国)宣布将与上海市虹口区公租房公司、太平资产管理和国投瑞银基金[微博]联合设立中国首只投资于公租房并持有其所有权的投资基金;到2014年4月,中信证券成功设立中信启航专项资产管理计划,并将于发行后3年内在政策允许的情况下通过公募方式上市流通,成为国内首只接近真正意义上REITs的权益型房地产投资产品;再到近期万科、万达[微博]等发行的准REITs产品,迹象显示国内REITs正逐渐步入产品爆发时期。

  今年6月8日,国内首只公募REITs——鹏华前海万科REITs正式公开发行,发行规模为30亿元,基础资产是确定的目标公司股权。发行期间单个投资者的单笔认购门槛为10万元,在产品成立并上市后,在二级市场出资10000元即可参与交易。据产品资料显示,鹏华前海万科REITs将拿出12.67亿元以增资方式持有万科前海公司50%的股权。基金增资入股后将依据相关文件的约定,通过持有目标公司股权、获得目标公司利润分配以及万科回购目标公司股权方式,获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间目标公司就前海企业公馆项目实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入,营业收入将通过业绩补偿机制和激励机制进行收益调整。基金将主要通过目标公司逐月以对项目的营业收入(不含物业管理费收入)代深圳万科支付部分股权回购价款以及目标公司利润分配的方式实现项目收益。此外,鹏华前海万科REITs还可投资固定收益类资产、现金,以及法律法规或中国证监会[微博]允许基金投资的其他金融工具。基金同时可参与股票、权证等权益类资产的投资。其投资组合比例为:投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的50%,投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%。

  ▲ 杨广水 北京市奋迅律师事务所合伙人

  奋迅律师事务所合伙人杨广水认为,就投资人认购门槛而言,鹏华前海万科REITs作为公募产品的创新试点,10万元即可认筹;期限和流动性方面,鹏华前海万科REITs基金在10年存续期内将采用封闭式运作方式,能够有效保证基金在存续期对标的公司权益的投资持续性;基金成立后,场内份额可在深圳证券交易所[微博]上市交易,给持有人提供流动性便利。可见,该项目的最大亮点在于:一是突破了私募REITs产品的限制,公募的形式让更多投资者参与进来,达到了公开募集的效果;二是针对不动产降低了投资门槛,真正使得房地产投资实现了小额化和动产化;三是在封闭期内可上市交易,具有流动性。

  而鹏华万科REITs的发行也意味着,房地产作为大类资产,在经过证券化后,可以被分割为1000元或10000元等金额较小的投资份额,从而让大众购买投资,也意味着更多的人可以成为房地产项目的“股东”。

  为什么要做REITs

  ▲ 尹作斌 中粮置地财务部副总监

  “从投资者角度看,国内商业地产目前的投资模式仍处于近乎‘原始’的阶段。”中粮置地财务部副总监尹作斌认为。在国内,个人投资者想投资商业地产项目,只能通过购买房地产开发商散售的商铺才能实现,而机构投资者则需要单独成立物业管理部等部门,再雇用相关人等管理、运营,浪费了大量人力、物力,也未必能达到最佳运营效果。